Die einmaligen Kosten beim Kauf
Beispielrechnung für eine Bestandsimmobilie zum Kaufpreis von AED 1.000.000 — nach aktuellem Kurs rund 234.000 € (EUR/AED ≈ 4,28, 2026). Alle Sätze: Dubai Land Department und Marktpraxis, Stand 2026.
| Position | Satz | Beispiel |
|---|---|---|
| DLD Transfer Fee | 4 % | AED 40.000 |
| Trustee-Gebühr (Kaufpreis ab AED 500.000) | fix + VAT | AED 4.200 |
| Title-Deed-Ausstellung | fix | AED 250 |
| DLD-Verwaltungsgebühren | fix | ≈ AED 580 |
| Developer-NOC | je Developer | AED 500–5.000 |
| Maklercourtage (marktüblich) | 2 % + 5 % VAT | ≈ AED 21.000 |
| Summe Nebenkosten | ≈ 6,8 % | ≈ AED 67.500 |
Je nach NOC-Höhe und Verhandlung landen Sie real bei etwa 7–9 % des Kaufpreises. Dazu kommt die übliche Anzahlung von 10 % bei Vertragsunterzeichnung — sie ist kein zusätzlicher Kostenpunkt, sondern wird auf den Kaufpreis angerechnet.
Mit Finanzierung: zwei Posten mehr
- Hypotheken-Registrierung: 0,25 % der Darlehenssumme + AED 290 (bei AED 600.000 Darlehen: AED 1.790).
- Bewertungsgutachten: von der Bank verlangt, typisch um AED 4.000.
Und seit Februar 2025 gilt: Die Courtage darf nicht mehr mitfinanziert werden — planen Sie sie in Ihre Eigenmittel ein. Details zu Konditionen: Finanzierungs-Dossier.
Der ehrliche Vergleich mit Deutschland
In Deutschland summieren sich Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar und Grundbuch (≈ 1,5–2 %) und gegebenenfalls Maklerprovision (bis 3,57 %) auf häufig 9–12 % des Kaufpreises. Dubais 7–9 % sind also kein Schnäppchen, aber auch kein Aufschlag — der Unterschied liegt weniger in der Höhe als in der Struktur: keine Grunderwerbsteuer, dafür die pauschale DLD-Gebühr; kein Notarzwang für den Kaufvertrag, dafür Trustee-System und — für deutsche Käufer — der Vollmachts- und Legalisationsweg.
Die laufenden Kosten nicht vergessen
Nach dem Kauf entscheiden die laufenden Posten über Ihre Netto-Rendite: Service Charges der Anlage (zwischen Gebäuden sehr unterschiedlich — der wichtigste Einzelfaktor bei der Objektauswahl), Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandszeiten. Die Housing Fee von 5 % der Jahresmiete trägt der Bewohner. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, rechnen wir im Rendite-Dossier vor.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Dubai?
Rund 7–9 % des Kaufpreises (Stand 2026): 4 % Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, Trustee-Gebühr, Developer-NOC, Verwaltungsgebühren und die marktübliche Maklercourtage von 2 % zzgl. VAT. In der Beispielrechnung für AED 1 Mio. ohne Finanzierung sind es etwa 6,8 %.
Wer zahlt die 4 % DLD-Gebühr — Käufer oder Verkäufer?
Formal je zur Hälfte, in der Marktpraxis trägt fast immer der Käufer die vollen 4 %. Das ist verhandelbar — aber kalkulieren Sie konservativ mit der vollen Gebühr auf Ihrer Seite.
Kann ich die Maklercourtage mitfinanzieren?
Seit Februar 2025 nicht mehr: Eine Direktive der VAE-Zentralbank untersagt es Banken, Makler- und ähnliche Gebühren in die Hypothek einzurechnen. Die Courtage von üblicherweise 2 % zzgl. VAT müssen Sie also aus Eigenmitteln zahlen.
Gibt es in Dubai eine jährliche Grundsteuer?
Nein, eine laufende Grundsteuer wie in Deutschland existiert nicht. Laufend fallen an: Service Charges der Anlage (je nach Gebäude sehr unterschiedlich), die Housing Fee von 5 % der Jahresmiete (trägt der Bewohner) sowie übliche Kosten für Verwaltung und Instandhaltung.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ihre individuelle Situation gehört in die Hände Ihres Steuerberaters bzw. Fachanwalts — gerade bei Auslandsimmobilien.
Quellen dieses Dossiers
- Dubai Land Department: Gebührenordnung Transfer/Trustee (2026)
- VAE-Zentralbank: Direktive zur Gebühren-Finanzierung (02/2025)
- Marktpraxis Courtage/NOC: Marktreports und Kanzlei-Guides (2026)
- Deutschland-Vergleich: GrESt-Sätze der Länder, übliche Notar-/Maklersätze