Die Konditionen (Stand Q1 2026)
| Kriterium | Nicht-Residenten |
|---|---|
| Beleihung (LTV), Bestand bis AED 5 Mio. | 60–65 % |
| Beleihung ab AED 5 Mio. | 55–60 % |
| Zins, anfängliche Fixphase (1–3 Jahre) | 3,99–4,5 % |
| Danach | EIBOR + 1,25–1,6 % Marge |
| Eigenmittel inkl. Nebenkosten, realistisch | 40–50 % |
Quellen: Bankkonditionen-Vergleiche und Finanzierungs-Guides für die VAE, Q1 2026. Konditionen ändern sich — prüfen Sie den Tagesstand vor Antragstellung.
Drei Regeln, die deutsche Käufer überraschen
- Die Courtage ist nicht finanzierbar: Seit Februar 2025 untersagt die VAE-Zentralbank Banken, Makler- und ähnliche Gebühren in die Hypothek einzurechnen — die Nebenkosten kommen komplett aus Eigenmitteln.
- EIBOR ist variabel: Nach der Fixphase folgt Ihr Zins dem Interbankensatz der VAE. Kalkulieren Sie den Anschlusszins konservativ, nicht mit dem Lockangebot.
- Strenge Dokumentation: Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Verbindlichkeiten — die Prüfung ist gründlich. Selbstständige brauchen aussagekräftige Abschlüsse.
Das Währungsthema, ehrlich betrachtet
Der AED ist seit 1997 fest an den US-Dollar gekoppelt (3,6725 AED/USD). Wer in Euro verdient und in AED tilgt, trägt also faktisch ein EUR/USD-Risiko — in beide Richtungen: Ein schwacher Dollar verbilligt Kaufpreis und Raten für Euro-Anleger, ein starker verteuert sie. Mieten fließen in AED und tilgen die AED-Schuld — das ist ein natürlicher Teil-Hedge, aber kein vollständiger. Diese Rechnung gehört in jede Finanzierungsentscheidung, und wir legen sie in der Beratung offen.
Wann Barkauf die bessere Antwort ist
Bei kleineren Objekten, kurzen Haltehorizonten oder vorhandener Liquidität spricht viel für den Barkauf: stärkere Verhandlungsposition im aktuellen Käufermarkt im Bestand, keine EIBOR-Überraschungen, schlankerer Prozess. Die Hypothek lohnt vor allem, wenn der Hebel bewusst eingesetzt wird — nicht, weil das Exposé damit rechnet.
Häufige Fragen
Bekomme ich als Nicht-Resident überhaupt eine Hypothek in Dubai?
Ja, mehrere VAE-Banken finanzieren Nicht-Residenten — allerdings konservativer als Residenten: niedrigere Beleihung, strengere Einkommensprüfung, teils eingeschränkte Objektlisten. Mit sauberen Unterlagen (Einkommensnachweise, Bankauszüge, Schufa-Äquivalent) ist der Prozess gut planbar.
Ist eine Finanzierung in Deutschland die bessere Alternative?
Oft ja, wenn beleihbares Vermögen in Deutschland existiert: Eine Beleihung deutscher Immobilien vermeidet das Währungs-Mismatch und nutzt vertraute Konditionen. Der Dubai-Kauf wird dann faktisch ein Barkauf — was auch die Verhandlungsposition stärkt. Die richtige Struktur gehört in ein Gespräch mit Ihrer Bank bzw. Ihrem Finanzierungsberater.
Quellen dieses Dossiers
- Finanzierungs-Guides VAE / Konditionenvergleiche (Q1 2026)
- VAE-Zentralbank: Direktive zur Gebühren-Finanzierung (02/2025)
- CBUAE: AED-USD-Peg (seit 1997)