65–70 % aller Immobilienkäufe in Dubai betreffen Projekte im Bau (Quelle: DLD-Transaktionsdaten, 2026). Die Provisionen dort sind höher, die Renderings schöner, das Marketing lauter. Wir verzichten auf dieses Geschäft — nicht aus Prinzipienreiterei, sondern weil die Risikostruktur nicht zu sicherheitsorientierten Anlegern passt. Hier sind die Gründe, mit Zahlen.
Beim Off-Plan-Kauf zahlen Sie nach Baufortschritt, oft über zwei bis vier Jahre. In dieser Zeit arbeitet Ihr Kapital nicht: keine Miete, keine Nutzung, nur die Hoffnung auf den Übergabetermin. Eine Bestandsimmobilie kann ab dem Tag der Übertragung vermietet werden.
Für 2026 waren rund 77.500 Einheiten zur Fertigstellung angekündigt — realistisch erwartet wurden etwa 35.000, eine Quote von unter 50 % (Quelle: Marktanalysen Morgan’s Realty/Betterhomes, 2026). Verzögerungen von Quartalen bis Jahren sind im Markt normal, nicht die Ausnahme.
Das Peak-Lieferjahr 2027 bringt 70.000+ neue Einheiten — konzentriert in den Vierteln, in denen heute Off-Plan verkauft wird. In JVC laufen über 130 Projekte parallel, in Business Bay kommen bis 2027 über 10.000 Einheiten dazu (Quellen: Marktreports/Pipeline-Daten, 2026). Ihr fertiggestelltes Objekt konkurriert dann mit brandneuer Nachbarschaft.
Wer eine Off-Plan-Einheit weiterverkaufen will, konkurriert mit dem Developer (Bauträger) selbst — der dasselbe Produkt mit frischen Zahlungsplänen und Marketingbudget verkauft. Der Sekundärmarkt stand 2026 bereits deutlich unter Druck (Resale-Volumen rückläufig, Quelle: DLD/Marktdaten 2026).
Zur Ehrlichkeit gehört auch: Der Off-Plan-Markt hat echte Schutzmechanismen (RERA-Treuhandkonten) und echte Vorteile (niedrigerer Einstieg, gestreckte Zahlung). Für spekulative Anleger mit Risikobudget kann das aufgehen. Wir sind dann nur nicht der richtige Partner — unser Ansatz ist Substanz statt Termine.
| Kriterium | Off-Plan | Bestand (unser Weg) |
|---|---|---|
| Besichtigung vor Kauf | Showroom & Rendering | Reales Objekt, realer Zustand |
| Mieteinnahmen | Erst nach Übergabe (Jahre) | Ab Eigentumsübertragung |
| Einstiegspreis / Zahlung | Oft niedriger, Zahlungsplan | Marktpreis, Zahlung bei Transfer |
| Fertigstellungsrisiko | Real (Quote 2026: < 50 %) | Keines — das Objekt steht |
| Title Deed | Erst nach Fertigstellung (vorher nur Oqood-Vorregister) | Sofort mit der Übertragung |
| Golden-Visa-Fähigkeit (ab AED 2 Mio.) | Ja | Ja |
Quellen: DLD, RERA, Marktreports · Stand 2026 · Details in unserem Ratgeber
Die Treuhandkonten-Pflichten (Escrow) der RERA schützen Ihre Einzahlungen davor, zweckentfremdet zu werden — das ist real und gut. Sie schützen aber weder vor Verzögerungen noch vor einem Markt, der bei Fertigstellung anders aussieht als beim Kauf, noch vor den Mieteinnahmen, die während der Bauzeit schlicht ausfallen. Escrow sichert Zahlungen, nicht Renditen.
Der Einstiegspreis pro Quadratmeter liegt oft niedriger, und Zahlungspläne strecken die Belastung — das ist die ehrliche Gegenseite. Dafür kaufen Sie Wartezeit ohne Miete, Fertigstellungsrisiko und die Konkurrenz einer Angebotswelle: Für 2027 sind über 70.000 Einheiten angekündigt (Quelle: ValuStrat/Marktanalysen, 2026). Rechnet man entgangene Mietjahre ein, schmilzt der Preisvorteil häufig deutlich.
Ja. Für das 10-Jahres-Golden-Visa zählt der Immobilienwert von mindestens AED 2 Mio. — Bestandsobjekte qualifizieren ebenso wie Off-Plan, auch als Portfolio aus mehreren Objekten. Sie müssen für ein Visum also kein Bauprojekt kaufen.
Im Erstgespräch rechnen wir Ihnen den Vergleich an einem realen Beispiel vor — Off-Plan-Zahlungsplan gegen vermieteten Bestand, über Ihre geplante Haltedauer.