Das Ende des Doppelbesteuerungsabkommens — der Kern der Sache
Das DBA zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten ist zum 31.12.2021 ausgelaufen und wurde nicht erneuert (Quelle: BMF-Übersicht über die Abkommen, Stand 01/2026). Seitdem gibt es keinen Abkommensschutz: Für in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtige greift das Welteinkommensprinzip in voller Breite.
Mieteinnahmen: in Dubai 0 %, in Deutschland Ihr voller Satz
Die VAE erheben für Privatpersonen keine Einkommensteuer — auch nicht auf Mieteinnahmen (Quelle: EY, GTAI). In Deutschland sind dieselben Einnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG und werden mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Eine Anrechnung ausländischer Steuer nach § 34c EStG läuft dabei ins Leere: Wo keine VAE-Steuer gezahlt wurde, gibt es nichts anzurechnen.
Merksatz: „0 % Steuern in Dubai“ beschreibt den Ort der Immobilie — nicht den Ort Ihres Wohnsitzes. Besteuert wird dort, wo Sie ansässig sind.
Verkauf: die 10-Jahres-Frist (Stand heute)
Veräußerungsgewinne privater Immobilien unterliegen § 23 EStG: innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig, danach nach aktueller Rechtslage steuerfrei. Es gilt eine Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr für private Veräußerungsgeschäfte insgesamt (seit 2024). Beachten Sie: Ein Gesetzentwurf vom 23.06.2026 (BT-Drs. 21/6637) sieht die Abschaffung der 10-Jahres-Frist vor — Stand August 2026 nicht verabschiedet. Wer seine Exit-Planung allein auf diese Frist baut, plant auf beweglichem Grund — mehr dazu in unserer Markteinordnung.
Was auf VAE-Seite tatsächlich anfällt
| Position | Satz / Betrag | Wer trägt sie |
|---|---|---|
| DLD Transfer Fee (einmalig beim Kauf) | 4 % des Kaufpreises | Marktpraxis: Käufer |
| Housing Fee (laufend) | 5 % der Jahresmiete, monatlich via DEWA | Bewohner/Mieter |
| VAT auf Wohnimmobilien-Verkauf (Bestand) | steuerbefreit | — |
| Einkommensteuer auf private Mieten | keine | — |
Quellen: Dubai Land Department (Gebührenordnung 2026), Dubai Municipality (Housing Fee), VAE-Steuerpraxis nach EY/GTAI.
Warum wir das so deutlich schreiben
Mehrere deutschsprachige Anbieter werben mit „steuerfreien Mieteinnahmen“, ohne die deutsche Steuerpflicht auch nur zu erwähnen. Das ist nicht nur irreführend — es programmiert Anlegern eine Rendite ein, die nach Steuern nicht existiert. Unsere Objektrechnungen zeigen deshalb immer beide Ebenen: die Dubai-Seite und die deutsche (wie wir rechnen, steht im Rendite-Dossier). Was am Ende für Sie zählt, ist die Zahl nach Ihrem Steuersatz — und genau die legen wir in der Beratung offen, bevor Sie sich entscheiden.
Häufige Fragen
Sind Mieteinnahmen aus Dubai wirklich steuerfrei?
In den VAE: ja — dort gibt es für Privatpersonen keine Einkommensteuer auf Mieten. In Deutschland: nein. Wer hier ansässig ist, versteuert die Dubai-Mieten mit dem persönlichen Steuersatz nach § 21 EStG, weil seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens Ende 2021 das Welteinkommensprinzip ungebremst gilt. „Steuerfrei“ stimmt also nur für Menschen, die ihren steuerlichen Wohnsitz tatsächlich in die VAE verlegen — mit allen Konsequenzen, die das hat.
Kann ich die in Dubai gezahlten Kosten in Deutschland absetzen?
Werbungskosten sind bei Vermietungseinkünften grundsätzlich auch für Auslandsimmobilien ansetzbar — etwa Service Charges, Verwaltung, Finanzierungszinsen und Abschreibung. Wie das in Ihrem Fall konkret aussieht, gehört zwingend in die Hände Ihres Steuerberaters; wir veröffentlichen hier bewusst keine Pauschalrechnungen.
Was gilt beim Verkauf nach zehn Jahren?
Nach aktueller Rechtslage ist der Veräußerungsgewinn einer privat gehaltenen Immobilie nach zehn Jahren Haltefrist in Deutschland steuerfrei (§ 23 EStG); davor ist er steuerpflichtig, mit einer Freigrenze von 1.000 € pro Jahr für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen. Wichtig: Ein Gesetzentwurf vom Juni 2026 will die 10-Jahres-Frist abschaffen — er ist noch nicht verabschiedet, zeigt aber, dass diese Regel kein Naturgesetz ist.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ihre individuelle Situation gehört in die Hände Ihres Steuerberaters bzw. Fachanwalts — gerade bei Auslandsimmobilien.
Quellen dieses Dossiers
- BMF: Stand der Doppelbesteuerungsabkommen, 01.01.2026
- § 21, § 23, § 34c EStG (gesetze-im-internet.de)
- Bundestags-Drucksache 21/6637 (Gesetzentwurf, 23.06.2026)
- EY Deutschland / GTAI: Steuersystem der VAE (2025/26)
- Dubai Land Department, Dubai Municipality: Gebühren (2026)