Der Stand: was der Markt 2026 zahlt
Marktweit lag die Bruttomietrendite zuletzt bei durchschnittlich rund 6,7 % (Quelle: Global Property Guide/Marktdaten, 04/2026), Apartments im Schnitt um 7 %. Die Spanne je Lage reicht von etwa 3–5 % auf der Palm Jumeirah über 5–7,5 % in Downtown bis 6,5–8,5 % in Value-Lagen wie JLT oder JVC (Quellen: Bayut, Property Finder, Marktreports 2025/26). Kleinere Einheiten rentieren höher: Studios erzielten zuletzt gut 7 % (Quelle: Marktdaten 2026), größere Wohnungen liegen darunter.
Immobilienpreise in Dubai: das Niveau hinter den Renditen
Der Durchschnittspreis stieg von 1.386 AED/sqft (2024) auf rund 1.976 AED/sqft im Januar 2026 (Quelle: DLD/DXB-Daten) — umgerechnet grob 5.000 €/m². Drei Jahre zweistelliger Anstiege bedeuten auch: Die Rendite-Kompression hat begonnen, und ValuStrat erwartet für 2026 bei Mieten Stagnation (Basisszenario: 0 % Mietwachstum). Renditeplanung auf Basis weiter steigender Mieten wäre derzeit Wunschdenken.
Brutto ist eine Werbezahl. So wird sie belastbar.
Unsere Rechenreihenfolge für jedes Objekt:
- Marktmiete statt Wunschmiete: vergleichbare, tatsächlich vermietete Einheiten im selben Gebäude — nicht die Angebotsmieten der Portale.
- Service Charges des konkreten Gebäudes: der größte Einzelhebel; zwischen Anlagen liegen Faktoren, nicht Prozentpunkte. City Walk etwa rentiert netto stark, weil die Charges niedrig sind — Downtown verliert hier am meisten.
- Leerstand und Neuvermietung: wir kalkulieren Leerstandszeiten konservativ ein, auch in Lagen mit 3 % Leerstand.
- Verwaltung und Instandhaltung: wer nicht selbst in Dubai wohnt, braucht Verwaltung — die kostet und gehört in die Rechnung.
- Die deutsche Steuerebene: Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig (Steuer-Dossier) — die Nach-Steuer-Rendite hängt an Ihrem Satz.
Eine Dubai-Immobilie mit ehrlichen 5 % netto vor Steuern ist ein gutes Investment. Eine mit versprochenen 10 % brutto ist ein Exposé.
Einordnung: Dubai gegen deutsche Metropolen
Zum Vergleich: In deutschen Großstädten liegen Bruttomietrenditen für Bestandswohnungen häufig um 2,5–3,5 % (Kontextwert, gängige Marktberichte 2025). Dubais Vorsprung ist real — er bezahlt Sie für echte Risiken: Marktzyklen (Einordnung), Währung (AED ist an den USD gekoppelt; für Euro-Anleger schwankt der Gegenwert) und ein Rechtsraum, den man sauber vorbereiten muss (unser Absicherungsweg). Rendite ist immer Risikoprämie — auch hier.
Häufige Fragen
Wie viel kostet eine Wohnung in Dubai?
Im Marktdurchschnitt rund 1.976 AED pro Quadratfuß (Januar 2026, Quelle: DLD/DXB-Daten) — grob 5.000 € pro Quadratmeter. Die Spanne je Lage ist groß: von unter 1.000 AED/sqft in Value-Lagen wie JLT bis weit über 3.000 AED/sqft auf der Palm Jumeirah.
Sind 8–10 % Rendite in Dubai realistisch?
Brutto in einzelnen günstigen Lagen: erreichbar. Netto nach Service Charges, Verwaltung und Leerstand: selten. Marktweit lag der Brutto-Durchschnitt zuletzt bei rund 6,7 % (04/2026). Wer Ihnen zweistellige Renditen als planbar verkauft, rechnet mit Ihren Erwartungen, nicht mit dem Markt.
Wie viel bleibt netto von der Brutto-Rendite übrig?
Das hängt fast vollständig vom Gebäude ab — Service Charges sind der größte Hebel und unterscheiden sich zwischen Anlagen um ein Mehrfaches. Als Faustregel kalkulieren wir konservativ mit spürbaren Abschlägen für Nebenkosten, Verwaltung und Leerstand und weisen für jedes Objekt die konkrete Netto-Zahl aus, statt mit Pauschalen zu arbeiten.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ihre individuelle Situation gehört in die Hände Ihres Steuerberaters bzw. Fachanwalts — gerade bei Auslandsimmobilien.
Quellen dieses Dossiers
- Global Property Guide / Savills: Yield-Daten Dubai (2025/26)
- DLD / DXB-Preisdaten: AED/sqft-Entwicklung 2024–2026
- ValuStrat Dubai Outlook 2026 (Miet-Prognose)
- Bayut / Property Finder Marktreports (Lagen-Renditen 2025/26)