Dubai-Immobilien: Erfahrungen und Seriosität

Was in Dubai tatsächlich reguliert ist

Der Ruf des Marktes stammt aus den Jahren um 2008. Seitdem hat sich am Erwerbsvorgang viel geändert:

• Staatliches Register: Eigentum wird beim Dubai Land Department eingetragen, der Title Deed ist die staatliche Eigentumsurkunde.
• Digitaler Kaufvertrag: Das Form F ist seit 2025 volldigital mit dem DLD-Register verknüpft und darf nur von RERA-registrierten Maklern ausgefertigt werden.
• Treuhänder-System: Die Übertragung läuft über lizenzierte Registration Trustees, nicht über private Absprachen.
• Geregelte Streitwege: RERA-Schlichtung, Rental Disputes Centre und Dubai Courts.

Der Kaufprozess ist damit berechenbarer als sein Ruf. Die Risiken liegen woanders.

Die drei häufigsten Enttäuschungen — und wie sie vermeidbar sind

1. Service Charges fressen die Rendite

Die im Exposé genannten 7 Prozent sind brutto. Was nach Service Charges, Verwaltung und Leerstand übrig bleibt, unterscheidet sich zwischen zwei Türmen derselben Straße erheblich. Wer nur auf die Bruttozahl schaut, kauft die Enttäuschung mit. Vermeidbar durch: Service Charges des konkreten Gebäudes vor der Unterschrift prüfen (unsere Rechenmethodik).

2. Die deutsche Steuer kommt überraschend

„In Dubai zahlt man keine Steuern" stimmt — für Dubai. Für in Deutschland Ansässige sind Mieteinnahmen hier voll steuerpflichtig, seit das Doppelbesteuerungsabkommen Ende 2021 ausgelaufen ist. Mehrere deutschsprachige Anbieter erwähnen das bis heute nicht. Vermeidbar durch: Rechnen nach Steuern von Anfang an (Steuer-Dossier).

3. Off-Plan-Termine verschieben sich

Für 2026 waren rund 77.500 Einheiten zur Fertigstellung angekündigt, realistisch erwartet wurden etwa 35.000 — eine Quote unter 50 Prozent (Quelle: Marktreports 2026). Wer im Bau kauft, trägt dieses Risiko und verliert währenddessen Mietjahre. Vermeidbar durch: Bestand statt Off-Plan (warum wir konsequent so arbeiten).

Fünf Warnsignale bei Anbietern

1. Zeitdruck. „Nur noch heute", „letzte Einheit" — in einem Markt mit über 270.000 Transaktionen im Jahr (Quelle: DLD, 2025) ist das ein Verkaufsinstrument, kein Marktsignal.
2. Renditeversprechen ohne Risikohinweis. Zweistellige Renditen „garantiert" — solche Aussagen sind in Deutschland zu Recht abmahnfähig.
3. Zahlen ohne Quelle. Wenn nicht dabeisteht, woher eine Zahl stammt und aus welchem Jahr, ist sie wertlos.
4. Unvollständige Kostenaufstellung. Wer die Nebenkosten von 7 bis 9 Prozent erst nach der Absichtserklärung nennt, hat sie bewusst zurückgehalten.
5. Nie ein Nein. Ein Berater, der zu jedem Objekt und jedem Zeitpunkt rät, berät nicht — er verkauft.

Die Marktfrage: Blase oder nicht?

Ehrlich beantwortet: Es gibt zwei belegte Positionen. Fitch hält eine Korrektur von bis zu 15 Prozent für möglich; S&P erwartet wegen des Bevölkerungswachstums von 4 bis 6,5 Prozent jährlich kein Überangebot (beide 2025/26). Unstrittig ist die Angebotswelle: 2027 gilt mit über 70.000 angekündigten Einheiten als Spitzenjahr.

Historisch fielen die Preise 2008/09 um 50 bis 60 Prozent und zwischen 2014 und 2020 um 25 bis 35 Prozent. Dubai ist ein zyklischer Markt — wer das einpreist und einen Rückgang aushalten kann, ohne verkaufen zu müssen, trifft eine informierte Entscheidung. Unsere vollständige Einordnung: Lohnt sich eine Immobilie in Dubai?

Häufige Fragen