Wer zahlt was
Die erste Klärung ist die wichtigste, weil sie im deutschen Verständnis anders liegt als in Dubai:
| Position | Zahlt | Grundlage |
|---|---|---|
| Service Charges der Anlage | Eigentümer | Budget der Anlage, meist pro Quadratfuß umgelegt |
| Verwaltung / Vermietung | Eigentümer | Anteil der Jahresmiete |
| Instandhaltung in der Wohnung | Eigentümer | nach Aufwand |
| Strom und Wasser (DEWA) | Bewohner | Verbrauch |
| Housing Fee | Bewohner | 5 % der Jahresmiete, monatlich über DEWA |
Quelle Housing Fee: Dubai Municipality. Für vermietende Eigentümer ist das eine gute Nachricht — die beiden sichtbarsten Monatsposten trägt der Mieter. Bei Eigennutzung fallen sie dagegen Ihnen zu.
Service Charges: der Posten, der über die Rendite entscheidet
Service Charges finanzieren den Betrieb der Anlage: Reinigung, Sicherheit, Aufzüge, Klimatechnik, Pool, Gemeinschaftsflächen und Rücklagen. Sie werden je Anlage kalkuliert und in der Regel pro Quadratfuß umgelegt — es gibt also keinen stadtweiten Satz, den man überschlagen könnte.
Die Spanne ist groß und folgt der Ausstattung. Aus den Lagen-Profilen lassen sich die Pole ablesen: Arabian Ranches als Villengemeinde liegt bei den Service Charges am unteren Ende, während Downtown Dubai mit hohen Service Charges einen spürbaren Teil der Mieteinnahme bindet. Genau diese Differenz — nicht die Adresse — trennt netto die guten von den mittelmäßigen Objekten.
Die Konsequenz für die Objektauswahl: Ein Turm mit aufwendiger Lobby, mehreren Pools und Concierge sieht im Exposé besser aus und rechnet sich schlechter. Wer vermietet, kauft Betriebskosten mit.
Wie stark der Unterschied wirkt
Marktweit werden Brutto-Mietrenditen von rund 6 bis 7 Prozent genannt, je nach Lage 5 bis 9 Prozent (Stand 04/2026, Quellen: Global Property Guide, Savills). Netto liegt regelmäßig deutlich darunter. Weil das Service-Charge-Niveau objektabhängig ist, lässt sich das nicht mit einer Zahl beantworten — wohl aber als Rechenweg zeigen:
| Anteil laufender Kosten an der Jahresmiete | aus 7 % brutto werden |
|---|---|
| 15 % | ≈ 5,9 % netto |
| 25 % | ≈ 5,3 % netto |
| 35 % | ≈ 4,6 % netto |
Die Prozentsätze in der linken Spalte sind Rechenannahmen, keine Marktwerte — sie zeigen die Hebelwirkung. Welcher Wert für ein konkretes Objekt gilt, ergibt sich erst aus dem Service-Charge-Satz der Anlage, den Verwaltungskosten und der erwarteten Leerstandszeit. Die vollständige Methodik steht im brutto gegen netto.
Leerstand: die stille Position
Leerstand taucht in keiner Kostenaufstellung auf und wirkt trotzdem wie eine. Zwei Monate ohne Mieter kosten rund ein Sechstel der Jahresmiete. Die Unterschiede zwischen den Lagen sind erheblich: In JLT lag der Leerstand zuletzt bei etwa 3 Prozent (Stand 2025/26, Quelle: Marktreports).
Deshalb ist die Tiefe des Mietermarkts ein Renditefaktor und nicht nur ein Komfortmerkmal. Wie die Vermietung aus der Ferne praktisch läuft — samt Verwaltung, Ejari-Registrierung und Zahlungsweise — steht im Dossier Wohnung vermieten.
Was Sie vor dem Kauf erfragen sollten
- Aktueller Service-Charge-Satz der Anlage und die Entwicklung der letzten Jahre — nicht nur der Wert des laufenden Jahres.
- Rücklagenstand: Eine Anlage ohne Rücklage finanziert größere Reparaturen über Sonderumlagen.
- Zustand der Technik: Klimaanlagen und Aufzüge sind in Dubai die teuersten Verschleißpositionen.
- Offene Forderungen: Rückstände am Objekt gehören vor der Übertragung geklärt — der Ablauf steht im Kaufprozess.
- Deutsche Steuerpflicht: Laufende Kosten sind für die deutsche Steuererklärung relevant, weil Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland voll steuerpflichtig sind — siehe die deutsche Steuerseite.
Häufige Fragen zu laufenden Kosten
Was kostet eine Wohnung in Dubai monatlich?
Für Eigentümer sind es vor allem die Service Charges der Anlage, die Verwaltung und Rücklagen für Instandhaltung. Strom und Wasser über DEWA sowie die Housing Fee von 5 Prozent der Jahresmiete trägt in Dubai der Bewohner, nicht der Eigentümer. Eine pauschale Monatszahl gibt es nicht: Die Service Charges unterscheiden sich je Anlage erheblich und sind der wichtigste Posten, den Sie vor dem Kauf erfragen sollten.
Was sind Service Charges?
Der Beitrag jedes Eigentümers zum Betrieb der Anlage — Reinigung, Sicherheit, Aufzüge, Klimatechnik, Pool, Gemeinschaftsflächen und Rücklagen. Sie werden je Anlage kalkuliert und in der Regel pro Quadratfuß umgelegt. Hochhäuser mit aufwendiger Ausstattung liegen deutlich über Villengemeinden.
Wer zahlt die Housing Fee in Dubai?
Der Bewohner. Die Dubai Housing Fee beträgt 5 Prozent der Jahresmiete und wird monatlich über die DEWA-Rechnung eingezogen (Quelle: Dubai Municipality). Als vermietender Eigentümer trifft sie Sie nicht — bei Eigennutzung dagegen schon.
Warum ist die Netto-Rendite so viel niedriger als die Brutto-Rendite?
Weil zwischen beiden die laufenden Kosten stehen: Service Charges, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandszeiten. Marktweit werden Brutto-Renditen von rund 6 bis 7 Prozent genannt; was davon netto übrig bleibt, hängt vor allem am Service-Charge-Niveau der konkreten Anlage. Genau deshalb ist die Anlage wichtiger als die Lage.
Quellen dieses Dossiers
- Dubai Municipality: Housing Fee (5 % der Jahresmiete, Einzug über DEWA)
- Global Property Guide, Savills: Brutto-Mietrenditen 04/2026
- Marktreports 2025/26: Leerstandsquote JLT
- Marktreports 2025/26: relative Service-Charge-Niveaus Arabian Ranches, Downtown