Immobilie in Dubai kaufen: der vollständige Leitfaden

1. Wer kaufen darf: Freehold, ohne Umwege

Ausländer erwerben in Dubais Freehold-Zonen volles, vererbbares Eigentum — registriert beim Dubai Land Department (DLD), verbrieft im Title Deed. Anders als in manchen Nachbarländern braucht es weder lokale Partner noch Treuhandkonstruktionen. Die Freehold-Zonen decken praktisch alle Anlegerlagen ab, von der Marina bis Downtown.

2. Bestand oder Off-Plan: die Grundsatzentscheidung

65–70 % des Marktes sind Projekte im Bau (Quelle: DLD-Transaktionsdaten, 2026). Wir vermitteln ausschließlich Bestand — besichtigbar, sofort vermietbar, mit Title Deed statt Bauträger-Versprechen. Die vollständige Begründung mit Zahlen steht im Dossier „Warum kein Off-Plan“. Für diesen Leitfaden gilt ab hier: Bestandskauf.

3. Der Ablauf in sechs Stationen

1. Beratung & Objektwahl: Anforderungsprofil, Lagen-Matrix, kuratierte Auswahl mit vollständigem Zahlenwerk.
2. Form F (MOU): der verbindliche, seit 2025 volldigitale Kaufvertrag — nur durch RERA-registrierte Makler auszufertigen. Üblich: 10 % Anzahlung per Manager’s Cheque.
3. Vollmacht & Legalisation (parallel): Beglaubigung beim deutschen Notar, Legalisationskette für die VAE (keine Apostille — die Emirate sind kein Haager Mitglied), lizenzierte Übersetzung.
4. Developer-NOC: Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers der Anlage (AED 500–5.000, 5–15 Arbeitstage).
5. Übertragung beim Registration Trustee: Prüfung, Restzahlung, Registrierung im DLD-System — mit Vollmacht ohne Ihre Anwesenheit.
6. Title Deed: die staatliche Eigentumsurkunde, meist noch am Tag der Übertragung.

Alle Stationen mit Fristen und Detailkosten: Kaufprozess-Seite.

4. Was es kostet

Rechnen Sie mit Nebenkosten von etwa 7–9 % des Kaufpreises: 4 % DLD Transfer Fee, Trustee-Gebühr, NOC, Verwaltungsgebühren und marktübliche Courtage von 2 % zzgl. VAT. Mit Finanzierung kommen Hypotheken-Registrierung und Gutachten hinzu. Die vollständige Beispielrechnung: Kaufnebenkosten-Dossier.

5. Steuern: die deutsche Hälfte der Wahrheit

Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen — aber wer in Deutschland ansässig ist, versteuert sie hier, denn das Doppelbesteuerungsabkommen ist Ende 2021 ausgelaufen. Beim Verkauf gilt nach aktueller Rechtslage die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG. Details und Belege: Steuer-Dossier.

6. Die fünf häufigsten Fehler deutscher Käufer

• Brutto mit netto verwechseln: Service Charges, Verwaltung und Leerstand trennen die Exposé-Rendite von der echten. Unsere Rechenmethodik: Rendite-Dossier.
• Die Vollmacht unterschätzen: Wer die Legalisationskette zu spät startet, verliert 2–4 Wochen — oder unterschreibt unter Zeitdruck vor Ort.
• Unter Druck kaufen: „Nur noch heute“-Angebote sind in einem Markt mit 270.000+ Transaktionen pro Jahr (Quelle: DLD, 2025) ein Verkaufstrick, kein Marktsignal.
• Die Lage nach Instagram wählen: Bekanntheit ist keine Mieternachfrage. Die Daten je Lage: Lagen-Übersicht.
• Den Wiederverkauf ignorieren: Liquidität entscheidet am Ende über die Gesamtrendite — und unterscheidet sich zwischen den Lagen dramatisch.

Häufige Fragen