Was in Dubai anfällt
Die VAE erheben für Privatpersonen keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (Quellen: EY, GTAI). Was Sie dort trotzdem zahlen, sind Gebühren und eine kommunale Abgabe:
| Abgabe | Höhe | Wann / wer |
|---|---|---|
| DLD-Übertragungsgebühr | 4 % des Kaufpreises | einmalig beim Kauf; formal je 2 % Käufer/Verkäufer, Marktpraxis: Käufer trägt 4 % |
| Trustee-Gebühr | AED 2.000 bzw. 4.000 + 5 % USt. | einmalig, abhängig vom Kaufpreis |
| Title Deed / DLD-Admin | AED 250 / ≈ AED 580 | einmalig |
| Housing Fee | 5 % der Jahresmiete | laufend über die DEWA-Rechnung, trägt der Bewohner |
| Umsatzsteuer auf den Kauf | befreit | Wohn-Bestandsimmobilien; Erstverkauf Neubau 0 % |
Quellen: Dubai Land Department, Dubai Municipality, shuraatax. Eine wiederkehrende jährliche Grundsteuer nach deutschem Muster gibt es nicht. Die vollständige Kostenaufstellung inklusive Courtage steht in den Kaufnebenkosten.
Für vermietende Eigentümer ist die Housing Fee kein Kostenfaktor — sie trifft den Bewohner. Bei Eigennutzung dagegen schon. Diese Unterscheidung fehlt in vielen Übersichten.
Und was davon in Deutschland bleibt
Die kurze Antwort: alles Wesentliche. Solange Sie in Deutschland ansässig sind, sind Ihre Dubai-Mieteinnahmen hier voll einkommensteuerpflichtig — seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens Ende 2021 auch ohne Anrechnungsmöglichkeit.
Das ist der Grund, warum wir „steuerfrei investieren“ nicht als Argument verwenden: Steuerfrei ist die Dubaier Seite, nicht Ihre. Weil diese Frage über die Wirtschaftlichkeit entscheidet, behandeln wir sie in einem eigenen Dossier — mit Rechtsgrundlagen, Haltefristen beim Verkauf und Rechenlogik: Dubai-Immobilien und deutsche Steuern.
Wann sich die Rechnung ändert
Die deutsche Steuerpflicht knüpft an die Ansässigkeit an, nicht an den Ort der Immobilie. Wer seinen Lebensmittelpunkt tatsächlich in die VAE verlegt, steht steuerlich anders da — das ist allerdings eine weitreichende Entscheidung mit Folgen weit über die Immobilie hinaus, und sie hat eigene Voraussetzungen und Prüfungen.
Ebenso außerhalb dieses Dossiers liegen Firmengründungen, Freihandelszonen und die Unternehmensbesteuerung in den VAE. Beides sind Fragen für Steuerberatung und Fachanwaltschaft, nicht für einen Immobilienratgeber — wir stellen dazu bewusst keine Zahlen ein, die wir nicht belegen können.
Ein häufiger Nebenaspekt ist das Golden Visa: Es gewährt ein Aufenthaltsrecht, verlagert aber für sich genommen keine Steuerpflicht.
Was Sie daraus mitnehmen sollten
- In Dubai fallen bei Kauf und Betrieb Gebühren an, aber keine Einkommensteuer auf Mieten und keine jährliche Grundsteuer.
- Die Mieteinnahmen versteuern Sie in Deutschland — vollständig, mit Ihrem persönlichen Satz.
- Rechnen Sie Renditen deshalb nach deutscher Steuer. Wer die Bruttorendite mit dem Nettoertrag verwechselt, plant zweimal zu optimistisch: einmal bei den laufenden Kosten, einmal bei der Steuer.
- Klären Sie die Haltefrist vor einem geplanten Verkauf — die Rechtslage steht gerade zur Änderung an.
Was das konkret für Sie bedeutet, hängt an Ihrer Ansässigkeit. Die Ausgangslage für deutsche Käufer steht unter Als Deutscher in Dubai kaufen.
Häufige Fragen zu Steuern in Dubai
Zahle ich in Dubai eine jährliche Grundsteuer?
Nein. Eine wiederkehrende Grundsteuer nach deutschem Muster gibt es in Dubai nicht. Die laufende Abgabe ist die Housing Fee in Höhe von 5 Prozent der Jahresmiete, und die trägt der Bewohner über seine DEWA-Rechnung — als vermietender Eigentümer zahlen Sie sie nicht.
Welche Abgaben fallen in Dubai auf eine Immobilie an?
Bei der Übertragung die Gebühr des Dubai Land Department von 4 Prozent (Marktpraxis: der Käufer trägt sie) plus Trustee- und Registrierungsgebühren. Laufend die Housing Fee von 5 Prozent der Jahresmiete, die über die DEWA-Rechnung eingezogen wird und die der Bewohner trägt — nicht der vermietende Eigentümer.
Fällt beim Kauf einer Bestandswohnung Umsatzsteuer an?
Nein. Der Verkauf von Wohn-Bestandsimmobilien ist in den VAE von der Umsatzsteuer befreit; beim Erstverkauf einer neu errichteten Wohnimmobilie gilt ein Satz von 0 Prozent. Umsatzsteuer fällt aber auf Dienstleistungen rundherum an, etwa mit 5 Prozent auf die Maklercourtage.
Wie hoch ist die Übertragungsgebühr beim Kauf?
Das Dubai Land Department erhebt 4 Prozent des Kaufpreises. Formal entfallen davon je 2 Prozent auf Käufer und Verkäufer, in der Marktpraxis trägt sie der Käufer vollständig. Dazu kommen die Trustee-Gebühr (AED 2.000 bzw. 4.000 zzgl. 5 % Umsatzsteuer), der Title Deed mit AED 250 und rund AED 580 Verwaltungsgebühr.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ihre individuelle Situation gehört in die Hände Ihres Steuerberaters bzw. Fachanwalts — gerade bei Auslandsimmobilien.
Quellen dieses Dossiers
- EY, GTAI: keine Einkommensteuer für Privatpersonen in den VAE
- Dubai Land Department: Übertragungs-, Trustee- und Title-Deed-Gebühren
- Dubai Municipality: Housing Fee (5 % der Jahresmiete)
- shuraatax: Umsatzsteuerbefreiung für Wohn-Bestandsimmobilien