Die kurze Antwort
Deutsche Staatsbürger können in Dubai Immobilien in den ausgewiesenen Freehold-Zonen als Volleigentum erwerben. Das Eigentum wird beim staatlichen Dubai Land Department registriert und im Title Deed verbrieft — funktional vergleichbar mit einem Grundbuchauszug. Sie brauchen dafür weder Wohnsitz noch Visum in den VAE.
Was Sie tatsächlich brauchen
- Reisepass — mehr an Dokumenten verlangt der Erwerb selbst nicht.
- Kaufpreis plus 7–9 % Nebenkosten (Details: Kaufnebenkosten).
- Eine Vollmacht, wenn Sie nicht selbst vor Ort sein wollen — notariell beglaubigt und für die VAE legalisiert (so läuft das ab).
- Bei Finanzierung: Einkommens- und Vermögensnachweise für die Bank (Konditionen).
Was Sie nicht brauchen: ein Visum, einen Wohnsitz in den VAE, einen lokalen Sponsor oder Partner, eine Genehmigung deutscher Behörden.
Freehold heißt nicht überall
Ausländisches Volleigentum ist auf ausgewiesene Zonen begrenzt. Das klingt einschränkender, als es ist: Praktisch alle für Anleger relevanten Viertel liegen in Freehold-Zonen — von Dubai Marina über Downtown und JLT bis Dubai Hills. Außerhalb dieser Zonen existieren allenfalls befristete Nutzungsrechte — dort kaufen wir grundsätzlich nicht.
Der Ablauf in Kurzform
- Objektauswahl im Bestand — besichtigt, vermietbar, mit Title Deed.
- Form F: der verbindliche digitale Kaufvertrag, üblich mit 10 % Anzahlung.
- Parallel: Vollmacht beim deutschen Notar plus Legalisation für die VAE.
- Freigabe des Bauträgers (NOC) und Übertragung beim Registration Trustee.
- Title Deed — meist noch am selben Tag.
Alle Stationen mit Fristen und Kosten: Kaufprozess-Seite.
Was in Deutschland bleibt
Der Kauf ist unkompliziert — die deutschen Pflichten bleiben es trotzdem. Mieteinnahmen aus Dubai sind in Deutschland steuerpflichtig, weil das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE Ende 2021 ausgelaufen ist. Wer Ihnen „steuerfreie Mieteinnahmen" verspricht, verschweigt genau diese Hälfte. Details: Steuer-Dossier.
Auch der Verkauf ist geregelt: Nach aktueller Rechtslage greift die 10-Jahres-Frist des § 23 EStG. Wie ein Exit abläuft, steht im Verkaufs-Dossier.
Häufige Fragen
Kann man als Deutscher in Dubai eine Wohnung kaufen?
Ja. In den ausgewiesenen Freehold-Zonen erwerben Ausländer volles, vererbbares Eigentum — eingetragen beim staatlichen Dubai Land Department und verbrieft im Title Deed. Sie brauchen dafür weder die Staatsbürgerschaft der VAE noch einen lokalen Partner oder Sponsor.
Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?
Sie brauchen einen gültigen Reisepass und die Mittel für Kaufpreis plus rund 7 bis 9 Prozent Nebenkosten. Kein Wohnsitz in den VAE, kein Visum, kein Mindestalter über 21 Jahren, keine Genehmigung. Für eine Finanzierung vor Ort verlangen Banken zusätzlich Einkommens- und Vermögensnachweise.
Muss ich für den Kauf nach Dubai reisen?
Nein. Der gesamte Kauf lässt sich über eine in Deutschland notariell beglaubigte und für die VAE legalisierte Vollmacht abwickeln — bis zur Eigentumsübertragung. Wie dieser Weg genau aussieht, zeigt unsere Seite zur deutschen Absicherung.
Wer darf in Dubai überhaupt Immobilien kaufen?
In Freehold-Zonen jede natürliche Person unabhängig von Nationalität sowie Gesellschaften. Außerhalb dieser Zonen ist ausländisches Volleigentum nicht möglich — dort gibt es allenfalls Leasehold-Rechte. Alle für Anleger relevanten Viertel liegen in Freehold-Zonen.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ihre individuelle Situation gehört in die Hände Ihres Steuerberaters bzw. Fachanwalts — gerade bei Auslandsimmobilien.
Quellen dieses Dossiers
- Dubai Land Department: Freehold-Zonen, Registrierung, Title Deed
- RERA: Form-F-System, Maklerregistrierung (2025/26)
- DLD Circular 29/R/2025: transaktionsspezifische Vollmachten
- BMF: Stand der Doppelbesteuerungsabkommen (01/2026)